रिचर्ड बेकर | तस्वीरों में | गेटी इमेजेज
केवल दो महीने पहले, एसएल ग्रीन एंड कंपनी मुख्य कार्यकारी अधिकारी मार्क हॉलिडे खुश लग रहे थे। न्यूयॉर्क की सबसे बड़ी वाणिज्यिक जमींदार फर्म के प्रमुख ने वॉल स्ट्रीट के विश्लेषकों को बताया कि कंपनी की इमारतों में यातायात बढ़ रहा था, और 1 मिलियन वर्ग फुट से अधिक जगह या तो हाल ही में पट्टे पर दी गई थी या बातचीत चल रही थी। कंपनी का कर्ज कम हो गया था, उसने मैनहट्टन में अपने 1 मैडिसन एवेन्यू टावर के लिए संरचना पूरी कर ली थी, और स्थानीय अधिकारियों ने ग्रैंड सेंट्रल स्टेशन के पास लॉन्ग आइलैंड से ग्रीन के फ्लैगशिप टावर तक कम्यूटर रेल सेवा का विस्तार पूरा कर लिया था।
हॉलिडे ने त्रैमासिक आय कॉल पर कहा, “हम पूर्ण बंदूकें धधक रहे हैं,” एक महामारी के बाद श्रमिकों ने कार्यालयों की ओर रुख किया, जिसने डेवलपर्स को हिलाकर रख दिया क्योंकि अधिक लोग घर से काम करते थे, यह सवाल उठाते हुए कि कार्यालय अंतरिक्ष कंपनियों को वास्तव में किसी और की कितनी आवश्यकता है। “हम उम्मीद कर सकते हैं … जो हम सोचते हैं कि 2023 में हमारे लिए एक धुरी वर्ष होगा, उस रास्ते पर चलते रहेंगे।”
फिर सिलिकॉन वैली बैंक विफल हो गया और वॉल स्ट्रीट घबरा गया।
डेवलपर्स के शेयरों, और उन्हें उधार देने वाले बैंकों में तेजी से गिरावट आई है, और बैंक के शेयर कम रहे हैं। विश्लेषकों ने चिंता जताई कि डेवलपर्स अमेरिकी वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋणों के 3.1 ट्रिलियन डॉलर के एक बड़े हिस्से पर चूक कर सकते हैं, गोल्डमैन सैक्स का कहना है कि यह बकाया है। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के आंकड़ों के अनुसार, कार्यालय भवनों पर लगभग एक चौथाई गिरवी को 2023 में पुनर्वित्त किया जाना चाहिए, 3 प्रतिशत पेपर की तुलना में उच्च ब्याज दर जो अब बैंकों के पोर्टफोलियो को भरती है। अन्य विश्लेषकों ने सोचा कि कैसे जमींदार नए किरायेदारों को ढूंढ सकते हैं क्योंकि पुराने पट्टे इस साल समाप्त हो रहे हैं, कार्यालय की रिक्ति दर रिकॉर्ड ऊंचाई पर है।
एक कार्यालय दुर्घटना अर्थव्यवस्था को कितना नुकसान पहुंचा सकती है
यह सोचने के कारण हैं कि रियल एस्टेट उद्योग और उस पर निर्भर बैंकों के लिए आगे की राह पथरीली होगी। और गोल्डमैन के अनुसार, दांव ऊंचे हैं, खासकर अगर मंदी है: समग्र अर्थव्यवस्था में विकास के आधे प्रतिशत बिंदु के बराबर एक क्रेडिट निचोड़। लेकिन वाणिज्यिक अचल संपत्ति में क्रेडिट ने अब तक अच्छा प्रदर्शन किया है, और यह स्पष्ट नहीं है कि अमेरिकी क्रेडिट मुद्दे अचल संपत्ति से बाहर की ओर फैलने की संभावना है।
मूडीज एनालिटिक्स में वाणिज्यिक रियल एस्टेट विश्लेषण के निदेशक केविन फगन ने कहा, “वाणिज्यिक अचल संपत्ति में आपदा के बारे में बहुत सिरदर्द है।” “मुद्दे होने की संभावना होगी लेकिन यह एक विशिष्ट डाउन साइकिल है।”
ब्रोकरेज दिग्गज कुशमैन एंड वेकफील्ड के अनुसार, मैनहट्टन, सिलिकॉन वैली और यहां तक कि अटलांटा जैसे प्रमुख बाजारों में 20 प्रतिशत से ऊपर, कार्यालय भवनों के लिए रिक्ति दर 2022 के अंत तक रिकॉर्ड उच्च 18.2% तक पहुंच गई।
लेकिन इस साल की पुनर्वित्त चट्टान असली रगड़ है, आरएक्सआर के सीईओ स्कॉट रेक्लर कहते हैं, जो कि मैनहट्टन डेवलपमेंट फर्म है। देय होने वाले ऋणों को उच्च ब्याज दरों पर वित्तपोषित करना होगा, जिसका अर्थ होगा कि रिक्ति दर बढ़ने या उच्च रहने पर भी उच्च भुगतान। उच्च रिक्तियों का मतलब है कि कुछ इमारतों का मूल्य कम है, इसलिए बैंक उन्हें कठिन शर्तों के बिना छूने के लिए कम इच्छुक हैं। उन्होंने कहा कि पुराने, तथाकथित क्लास बी भवनों के लिए यह विशेष रूप से सच है जो नए भवनों से हार रहे हैं क्योंकि किरायेदारों ने पट्टों को नवीनीकृत किया है। और हाल की बिक्री की कमी बैंकों के लिए यह तय करना कठिन बना देती है कि मांग के लिए कितना अधिक नकद संपार्श्विक है।
“कोई नहीं जानता कि उचित मूल्य क्या है,” रेचलर ने कहा। “खरीदारों और विक्रेताओं के अलग-अलग विचार हैं।”
फेड ने वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बारे में क्या कहा है
चेयर जेरोम पॉवेल सहित फेडरल रिजर्व के अधिकारियों ने जोर देकर कहा है कि सिलिकॉन वैली बैंक और सिग्नेचर बैंक का पतन आउटलेयर था, जिनकी विफलताओं का रियल एस्टेट से कोई लेना-देना नहीं था – सिलिकॉन वैली बैंक के पास वाणिज्यिक रियल एस्टेट में मुश्किल से 1 प्रतिशत संपत्ति थी। इस क्षेत्र में अन्य बैंकों का जोखिम नियंत्रण में है।
पॉवेल ने 22 मार्च की प्रेस कॉन्फ्रेंस में कहा, “हम वाणिज्यिक अचल संपत्ति में लोगों की सांद्रता से अच्छी तरह वाकिफ हैं।” “मैं वास्तव में नहीं सोचता कि यह इससे तुलनीय है। बैंकिंग प्रणाली मजबूत है, यह मजबूत है, यह लचीला है, यह अच्छी तरह से पूंजीकृत है।”
वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार कुछ बैंकों की तुलना में एक बड़ा मुद्दा है, जो बॉन्ड पोर्टफोलियो में जोखिम का गलत प्रबंधन करते हैं, और क्लास बी ऑफिस स्पेस के लिए स्थितियों में गिरावट का व्यापक आर्थिक प्रभाव होगा, जिसमें देश भर में नगर पालिकाओं का कर आधार भी शामिल है जहां खाली कार्यालय हैं। चिंता का एक महत्वपूर्ण स्रोत बने हुए हैं।
लेकिन विश्वास करने के कारण हैं कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति में ऋण देने के मुद्दे निहित होंगे, फगन ने कहा।
पहला यह है कि कार्यालय क्षेत्र वाणिज्यिक अचल संपत्ति का केवल एक हिस्सा है, हालांकि यह एक बड़ा है, और अन्य असामान्य रूप से अच्छे आकार में हैं।
कुशमैन और वेकफील्ड के अनुसार, राष्ट्रीय स्तर पर गोदाम और औद्योगिक स्थान में रिक्ति दर कम है। ऑनलाइन खरीदारी के लिए खरीदारों के पलायन के बावजूद राष्ट्रीय खुदरा रिक्ति दर केवल 5.7% है। रिसर्च फर्म एसटीआर के अनुसार, होटल प्रति उपलब्ध कमरे में रिकॉर्ड राजस्व प्राप्त कर रहे हैं, क्योंकि कोविद के बाद अधिभोग और कीमतें दोनों बढ़ी हैं। फेडरल रिजर्व डेटा में 5.8 प्रतिशत पर किराये की रिक्तियों की दरों के साथ बैंकों के वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स भी शामिल हैं।
सीएफआरए रिसर्च के लिए आरईआईटी का अनुसरण करने वाले केन लियोन ने कहा, “बाजार की स्थिति आज ठीक है, लेकिन अगले दो से तीन वर्षों में जो विकसित होता है, वह कुछ संपत्तियों के लिए काफी चुनौतीपूर्ण हो सकता है।”
फिर भी, अगले दो वर्षों में आने वाले अधिकांश ऋण ऐसा लगता है कि इसे पुनर्वित्त किया जा सकता है, फगन ने कहा।
यही एक कारण है कि रेक्लर मुद्दों पर ध्यान आकर्षित कर रहा है। इसे बाजार या अर्थव्यवस्था पर छींटाकशी नहीं करनी चाहिए, और यह अपनी परिपक्वता सीढ़ी में फैले ऋणों के साथ प्रबंधनीय होना चाहिए।
फगन ने कहा कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण का लगभग तीन-चौथाई हिस्सा बिना किसी बड़े बदलाव के बैंकों के हालिया पुनर्वित्त मानकों को पारित करने के लिए पर्याप्त आय उत्पन्न करता है। बैंक अंगूठे के नियम का उपयोग करके ऋण का विस्तार कर रहे हैं कि संपत्ति की परिचालन आय हर साल कम से कम 8% ऋण होगी, हालांकि अन्य विशेषज्ञों का दावा है कि कुछ नए ऋणों पर 10% परीक्षण लागू किया जा रहा है।
आज तक, बैंकों को वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर वस्तुतः कोई नुकसान नहीं हुआ है, और कंपनियों को या तो बैंकों को ऋण पर या कार्यालय भवन मालिकों को किराए के भुगतान में चूक की आवश्यकता नहीं दिख रही है। एसएल ग्रीन ने कहा, भले ही कंपनियां श्रमिकों को बंद कर देती हैं, मैनहट्टन में बड़े तकनीकी नियोक्ताओं के बीच नौकरी के नुकसान की एकाग्रता, कम से कम इसका मतलब है कि किरायेदारों को अपना किराया देने में कोई परेशानी नहीं है।
बैंक वाणिज्यिक बंधक पुस्तकें
पिट्सबर्ग स्थित ले लो पीएनसी वित्तीयया सिनसिनाटी-आधारित पाँचवाँ तीसरादो सबसे बड़े क्षेत्रीय बैंक।
पीएनसी में, बैंक की पुस्तकों पर वाणिज्यिक बंधक में $36 बिलियन कुल संपत्ति में $557 बिलियन का एक छोटा सा अंश है, जिसमें ऋण में $321.9 बिलियन शामिल है। कार्यालय भवनों द्वारा केवल लगभग $9 बिलियन का ऋण सुरक्षित किया जाता है। पांचवें तीसरे स्थान पर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति $207.5 बिलियन की संपत्ति में से $10.3 बिलियन का प्रतिनिधित्व करती है, जिसमें $119.3 बिलियन का ऋण शामिल है।
और उन ऋणों का भुगतान सहमति के अनुसार किया जा रहा है। पीएनसी के ऋणों का केवल 0.6% बकाया है, वाणिज्यिक ऋणों में अपराध कम हैं। बैंक ने संघीय फाइलिंग में कहा कि 2022 के दौरान अपराधी ऋणों का अनुपात लगभग एक तिहाई गिर गया। पांचवें तीसरे स्थान पर, वर्ष के अंत में केवल $10 मिलियन वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण बकाया थे।
या लो वेल्स फारगो, देश का सबसे बड़ा वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋणदाता, जहां क्रेडिट मेट्रिक्स उत्कृष्ट हैं। बैंक की वार्षिक रिपोर्ट के अनुसार, पिछले साल, वाणिज्यिक ऋणों के लिए वेल्स फ़ार्गो का चार्जऑफ़ बैंक के पोर्टफोलियो के 1 प्रतिशत का .01 था। उपभोक्ता ऋणों पर राइटऑफ़ 39 गुना अधिक था। 2022 में प्रत्येक वाणिज्यिक बंधक के ऋण की गुणवत्ता में बैंक के आंतरिक मूल्यांकन में सुधार हुआ, ऋण की राशि को “आलोचना” के रूप में वर्गीकृत किया गया, या डिफ़ॉल्ट के उच्च-से-औसत जोखिम के साथ, भले ही उधारकर्ताओं ने भुगतान नहीं छोड़ा हो, $ 1.8 बिलियन से गिर गया हो $ 11.3 बिलियन तक
सीएफआरए रिसर्च के बैंकिंग विश्लेषक अलेक्जेंडर योकुम ने कहा, “पूर्व-महामारी की तुलना में अपराध अभी भी कम हैं।” “कोई भी क्रेडिट मीट्रिक अभी भी पूर्व-महामारी से अधिक मजबूत है।”
वॉल स्ट्रीट चिंतित है
वॉल स्ट्रीट का प्रत्युत्तर यह है कि ऋण प्रदर्शन पर अच्छी खबर लंबे समय तक नहीं रह सकती है – खासकर अगर व्यापक मंदी है।
24 मार्च की एक रिपोर्ट में, JPMorganChase बैंक के विश्लेषक कबीर कैप्रीहान ने चेतावनी दी कि 21% कार्यालय ऋण खराब होने के लिए नियत हैं, उधारदाताओं ने विफलताओं पर ऋण मूलधन का औसत 41% खो दिया है। Caprihan ने कहा कि यह 8.6% की संभावित राइटडाउन का उत्पादन करता है, बैंकों को कार्यालय बंधक पर $ 38 बिलियन का नुकसान होता है। लेकिन यह निश्चित नहीं है कि इतनी सारी परियोजनाएँ विफल होंगी, या मूल्य में इतनी तेज गिरावट क्यों होगी।
RXR के रेचलर का कहना है कि पुनर्वित्त में बाजार की नरमी पहले से ही दिख रही है, जिस तरह से बैंकों की सार्वजनिक रिपोर्ट अभी तक सामने नहीं आई है। उन्होंने कहा कि वाणिज्यिक बंधक द्वारा समर्थित बॉन्ड के गिरते मूल्य की तुलना में वास्तविक नुकसान देर से ऋण में कम दिखाई दे रहा है।
कसने का एक संकेत: खुद आरएक्सआर, जो आर्थिक रूप से मजबूत है, ने अन्य डेवलपर्स को $1 बिलियन का अग्रिम भुगतान किया है, जिनके बैंक उन्हें पुनर्वित्त अनुप्रयोगों के हिस्से के रूप में अधिक संपार्श्विक बना रहे हैं। रेचलर ने रेटिंग एजेंसियों के वाणिज्यिक बंधक समर्थित प्रतिभूतियों के अपेक्षाकृत आशावादी दृष्टिकोण को खारिज कर दिया, यह तर्क देते हुए कि नए सीएमबीएस मुद्दों के लिए बाजार हाल के हफ्तों में बंद हो गए हैं और रेटिंग एजेंसियों ने 2008 के वित्तीय संकट से पहले आवास-बाजार की समस्याओं के शुरुआती संकेतों को याद किया।
वाणिज्यिक बंधक-समर्थित बांड बाजार अपेक्षाकृत छोटा है, इसलिए इसके अल्पकालिक मुद्दे अर्थव्यवस्था के प्रमुख चालक नहीं हैं। नए बांड जारी करने में तेजी से गिरावट आई है – लेकिन यह पिछले साल शुरू हुआ, जब चौथी तिमाही के सौदे की मात्रा 88 प्रतिशत गिर गई, बिना मंदी के।
सीएमबीएस जारी करना
| ऋण प्रकार | Q1 2022 | Q1 2023 |
|---|---|---|
| पाइपलाइन | $7.9बी | $2.3बी |
| एसएएसबी | $19.1बी | $2.7बी |
| बड़ा कर्ज | $442.6 मिलियन | $13.1 मिलियन |
| सीआरई सीएलओ | $15.3बी | $1.5बी |
| कुल | $42.8बी | $6.5बी |
स्रोत: ट्रेप
रेचलर ने कहा, “आंकड़े यह नहीं दर्शाते हैं कि यह कहां से बाहर आने वाला है क्योंकि नियामक सख्त नज़र रखते हैं।” “आपको अच्छी संपत्तियों पर भी ऋणों का पुनर्संतुलन करना होगा।”
वेल्स फ़ार्गो ने मानकों को कड़ा कर दिया है, यह कहते हुए कि यह मांग कर रहा है कि पुनर्वित्त ऋण पर भुगतान भवन के अनुमानित किराए का एक छोटा प्रतिशत लेता है और नए ऋणों पर बैंक के क्रेडिट मानकों को केवल “सीमित” अपवाद बनाया जाएगा।
गहरी मंदी के बिना, हालांकि, यह स्पष्ट नहीं है कि कैसे बैंकों और बीमा कंपनियों के अपेक्षाकृत विविध ऋण पोर्टफोलियो गंभीर संकट में पड़ जाते हैं।
प्राथमिक तरीके से अचल संपत्ति अर्थव्यवस्था के लिए समस्याएं पैदा कर सकती है यदि वाणिज्यिक बंधक के मूल्य में विस्तारित गिरावट ने बैंकों से जमा राशि को प्रवाहित किया, जिससे वे न केवल डेवलपर्स को बल्कि सभी ग्राहकों को उधार देने के लिए मजबूर हो गए। अत्यधिक मामलों में, जो स्वयं बैंकों के लिए खतरा बन सकते हैं। लेकिन अगर डेवलपर्स समय पर अपने ऋण का भुगतान करना जारी रखते हैं और पुनर्वित्त जोखिम का प्रबंधन करते हैं, तो एमबीएस मालिकों और बैंकों को ऋण के परिपक्व होने पर आसानी से भुगतान मिल जाएगा।
इसका कोई संस्करण होगा या नहीं, इस पर बाजार बंटे हुए हैं। S&P यूनाइटेड स्टेट REIT इंडेक्स, जो सिलिकॉन वैली बैंक के विफल होने के बाद दो सप्ताह में लगभग 11% गिर गया था, ने अपने अधिकांश घाटे को पिछले महीने की तुलना में 2% कम कर लिया है और वर्ष के लिए बमुश्किल सकारात्मक बना हुआ है। लेकिन KBW क्षेत्रीय बैंकिंग सूचकांक पिछले महीने में 14% नीचे है, भले ही जमा हानि कम हो गई हो।
समाधान कारकों के संयोजन में होगा। पुनर्वित्त के लिए आने वाले ऋणों की राशि इस वर्ष के बाद तेजी से गिरती है, और नया निर्माण पहले से ही धीमा हो रहा है जैसा कि अधिकांश अचल संपत्ति मंदी में होता है, और उद्योग में मूल्य अनुपात के लिए ऋण पिछली मंदी से पहले 2006 या 2007 की तुलना में कम है .
“हमें लगता है कि अगले साल दर्द होने वाला है,” फगन ने कहा। “2025 वह जगह है जहाँ हम अपनी धुरी को a की ओर देखते हैं [recovery] कार्यालय के लिए।”